Mietkautionskonten - Die richtige Anlage von Mietsicherheiten

 
Nicht selten müssen sich Mieter bei der Anmietung einer Wohnung verpflichten, eine Miet-
sicherheit (Kaution) zu leisten. Mit dieser Kaution sichert der Vermieter seine Ansprüche
gegenüber dem Mieter, z.B. die Miete, Neben-kosten, Schadensersatzansprü-che wegen
Beschädigungen oder unterlassener Schönheits-reparaturen. Welche  Anlageform als 
Mietsicherheit gewählt wird, das müssen Mieter und Vermieter untereinander vereinbaren.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was der Vermieter fordern kann und welche Alternativen
es zu den gebräuchlichen Anlageformen gibt. Zusätzlich erhalten Sie Hinweise und
Informationen, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn der Vermieter sich weigert, die
Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückzubezahlen.


 
Allgemeine Grundlagen zur Mietkaution

Nach dem Gesetz kann bei Abschluss eines Mietvertrages vereinbart werden, dass der
Vermieter eine Mietkaution vom Mieter erhält. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung
des Mieters. Sie dient als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter seine Verpflichtungen
aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, kann die Mietkaution
zumindest teilweise offene Miet- oder Nebenkostenforderungen oder Ansprüche wegen
nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen begleichen.
Wenn eine Mietkaution vereinbart wurde, ist der Mieter auch vertraglich verpflichtet, sie zu
zahlen. Tut er das nicht, so kann der Vermieter noch bis nach dem Ende des Mietverhältnisses
auf Leistung der Kaution klagen. Auch steht der Mietvertrag dann unter Vorbehalt - der
Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, solange und weil die Kaution nicht bezahlt ist.

In § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Mietkaution gesetzlich verankert. Danach
darf die Kaution für Wohnraum die 3-fache Monatsmiete nicht übersteigen. Damit ist die reine
Nettokaltmiete gemeint, ohne die Vorauszahlungen für Nebenkosten und Heizung. Die
Sicherheitsleistung kann in drei gleich hohen Monatsraten gezahlt werden. Die erste Teil-
leistung muss mit Beginn des Mietverhältnisses (also nicht am Tage des Vertragsabschlusses)
erfolgen. Wird die Kaution für ein laufendes Mietverhältnis vereinbart, so ist die erste Rate
sofort zu bezahlen, die beiden weiteren in den folgenden zwei Monaten.

Als Basis für die Berechnung der Kautionshöhe gilt die Nettomiete zu dem Zeitpunkt, zu dem
die Kaution vereinbart wird. Steigt die Miete später, kann der Vermieter keine weitere Kaution
nachfordern.


Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Die Mietkaution dient in erster Linie dazu, den Vermieter für den Fall abzusichern, dass am
Ende des Mietverhältnisses eine Forderung offen steht, die der Mieter nicht begleichen kann.
Gerät ein Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Zahlung der Miete in
Rückstand, darf der Vermieter nur unter besonderen Umständen auf die Kaution zugreifen. Bei
rückständiger Miete kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, wenn über seine
Forderung entweder rechtskräftig entschieden oder aber seine Forderung ganz offensichtlich
begründet ist.

Hat der Vermieter z.B. bei einer berechtigten Mietminderung Geld vom Kautionskonto genommen,
kann der Mieter den entnommenen Betrag zurück verlangen - zur Not auf dem Rechtsweg
(LG Mannheim, WM 96, S.269). Sind jedoch die Ansprüche des Vermieters bei rückständiger Miete
rechtens, kann er den Mieter zur Auffüllung des Kautionskontos verpflichten (BGH, WM 72, S. 57). 

 
 
Wie muss die Mietkaution angelegt werden?
 
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt anzulegen. Er
darf die Mietsicherheit nicht auf sein normales
Girokonto einzahlen, sondern muss diese auf einem
separaten Konto halten. Nach dem Gesetz ist die Kaution zinsgünstig anzulegen. Der Vermieter
muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit
dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird.

Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu. Die Zinsen werden nach dem Gesetz
der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit. Die Zinshöhe selbst ist dabei durchaus
nicht einheitlich, da jede Bank den Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
grundsätzlich frei vereinbaren kann. Die Verzinsung ist also davon abhängig, bei welchem
Kreditinstitut die Mietkaution angelegt wurde. Grundsätzlich ist der Vermieter zur Auskunft über
die Anlagekonditionen verpflichtet.

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution erzielten Zinsen auch
versteuern (
Zinsabschlag
). Der Vermieter muss dem Mieter für Zinsen und einbehaltene Zins-
abschlagsteuer eine Steuerbescheinigung ausstellen, damit der Mieter gezahlte Steuern auf
seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.
 
 
Verschiedene Formen von Mietkautionskonten

Mieter und Vermieter können grundsätzlich frei entscheiden, welche Form einer Mietsicherheit
sie vereinbaren. Die ausdrücklich im Gesetz geregelte Variante ist die so genannte Barkaution;
anderen Kautionsformen zuzustimmen ist der Vermieter nicht verpflichtet. Mietkautionskonten
werden in der Regel als Spareinlage geführt und die Ausgabe von Sparurkunden bringt für
Kreditinstitute meist einen verhältnismäßig hohen Arbeitsaufwand mit sich. Viele Banken und
Sparkassen berechnen daher für diese Leistung eine Kontoeröffnungsgebühr. Die Kosten
dafür hat der Vermieter zu tragen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind laut einigen
Gerichtsurteilen (LG München I, WM 97, S. 612; AG Hamburg, WM 90, 426) unwirksam.

Seit dem 1. September 2001 sind auch andere Anlageformen erlaubt (§ 551 Abs. 3 BGB), die
höhere Zinserträge einbringen können, z.B.
festverzinsliche Wertpapiere, Bausparverträge,
Bundesschatzbriefe oder Aktien. Theoretisch können für die Kaution auch Wertpapiere,
Schmuckstücke oder Ähnliches hinterlegt oder verpfändet werden. In der Praxis spielen
derartige Sicherheitsleistungen aber kaum eine Rolle. 
 
 
Die Barkaution
 
Die ausdrücklich im Gesetz geregelte Form ist die so genannte Barkaution, eine der
klassischen Sicherheitsleistungen. Hierbei übergibt der Mieter den vereinbarten Geldbetrag
bar oder überweist diesen an den Vermieter. Der Vermieter muss die Barkaution auf einem
Konto von seinem übrigen Vermögen getrennt anlegen, und zwar mit dem für Spareinlagen
mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Nachteil dieser Variante ist die 30prozentige
Kapitalertragsteuer auf die Zinsen und der
einfache Zugriff für den Vermieter. Der
Zinsabschlag wird normalerweise direkt von den
Banken abgezogen. Sofern kein
Freistellungsauftrag vorliegt, können sich Mieter die pauschal
abgezogene Steuer jedes Jahr im Rahmen der Steuererklärung zurückholen. Dazu benötigt
der Mieter den Steuerbescheid, den das Finanzamt gegenüber dem Vermieter erlassen hat. 
 
 
Das Mietkautionskonto

Bei vielen Banken können Vermieter, die z.B. Eigentümer mehrerer Objekte sind, ein so
genanntes Mietkautionskonto eröffnen. Der Vermieter schließt das Konto auf seinen Namen
ab und zahlt darauf sämtliche Kautionen gebührenfrei ein. Das Konto wird entsprechend der
gesetzlichen Vorschrift zugunsten der Mieter verzinst. Zum Jahresende erstellt die Bank
übersichtliche Aufstellungen geordnet nach Objekten und Mietern. Die Mieter erhalten
automatisch die Jahressteuerbescheinigungen zur Rückerstattung der einbehaltenen
Zinsabschlagssteuer. Nachteil für die Mieter: Auszahlung und Verwertung der Kaution
hängen allein von der Verfügung des Vermieters ab, ohne dass die Mieter mitwirken können. 

 
 
Das Sparbuch
 
Häufig wird das Einrichten eines Sparbuches als Sicherheit verwendet. Dafür gibt es
verschiedene Möglichkeiten. Mieter und Vermieter können ein gemeinsames Sparbuch
anlegen, über das beide verfügen. Diese Kautionsform ist allerdings äußerst selten, da der
Vermieter hierbei nicht problemlos auf die Mietsicherheit zurückgreifen kann.

Alternativ kann das Sparbuch verpfändet werden. Dazu wird ein Sparbuch auf den Namen
des Mieters mit dem Kautionsbetrag verzinst angelegt und dem Vermieter verpfändet, d.h.
der Mieter verpfändet das Sparbuch und übergibt es dem Vermieter. In der Verpfändungs-
erklärung sollte die Bank dazu verpflichtet werden, den Mieter zu benachrichtigen, wenn der
Vermieter die Summe antastet. Alle Bank- und Geldinstitute halten entsprechende
Verpfändungserklärungen vor.

Eine andere Möglichkeit: Der Mieter händigt dem Vermieter ein Sparbuch aus, welches einen
Sperrvermerk enthält. Der Sperrvermerk dient dazu, dass jede Mietpartei nur mit Zustimmung
der anderen über das Guthaben auf dem Sparbuch verfügen kann. Dadurch ist ein
unzulässiger Zugriff beider Seiten auf die Mietsicherheit gewährleistet. zu all diesen Varianten
kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern.

 
 
Die Bürgschaft
 
Hier stellt der Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft in Höhe der Kautionssumme. Als Bürge
kommen in der Regel Banken und Sparkassen in Frage, unter Umständen auch Personen wie
z.B. die Familie. Bei einer Bankbürgschaftserklärung verpflichtet sich das Institut für eventuelle
Verbindlichkeiten des Mieters (offene Vermieterforderungen) bis zu einer bestimmten Höhe
einzustehen. Dafür muss der Mieter an die Bank eine einmalige Gebühr und eine jährliche
Provision bezahlen.

Doch eine Bankbürgschaft hat viele Nachteile. Zum einem fallen bei dieser Art der Sicherheits-
leistung keine Zinsen auf die Kautionssumme an. Gesichert wird mit einer Bürgschaft allein
das finanzielle Ausfallrisiko beim Mieter. Auf der anderen Seite lehnen Vermieter diese Form
oft ab, weil die Inanspruchnahme der bürgenden Bank schnell erfolgen muss und das kann
in Streitfällen kompliziert sein. Zudem erfordert es nicht selten einen erheblichen
Arbeitsaufwand für den Vermieter. Außerdem verzichtet die Bank auf viele Gegenrechte,
insbesondere auf die Einrede der Vorausklage, Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit. 
 
 
Weitere Alternativen zu den klassischen Anlageformen

Auch andere Kontenarten sind möglich. Schließlich sind höher verzinsliche Anlageformen nicht
verboten, sondern lediglich nicht vom Gesetz vorgeschrieben. Beispiele sind 
Tagesgeldkonten,
Festgeld-Konten
, Aktien oder Fonds. Doch bei Fonds, Aktien oder Festgeldern sind für die
meisten Banken die Beträge für diese Art der Anlageform zu gering und der Vermieter hat
nicht jederzeit Zugriff auf die Sparanlagen, wenn es nötig ist. Besser geeignet sind deshalb
zinsstarke Tagesgeldkonten. Bei Tagesgeldkonten gibt es derzeit Zinssätze von bis zu 
4,5 Prozent Zinsen.

Auch bei einem
Tagesgeldkonto muss die Geldanlage
vom Vermögen des Vermieters getrennt
erfolgen. Ist die Kaution zu einem besseren Zinssatz angelegt, dann werden auch die
höheren erzielten Zinsen der Kaution zugeschlagen und gehören in voller Höhe dem Mieter.
Die Einrichtung eines Tagesgeldkontos für Kautionen sehen viele Vermieter als zu aufwendig
an. Deshalb bieten sie von sich aus oft die vorgestellten Minimallösungen wie das
herkömmliche Sparbuch oder die klassische Barkaution an.

Eine weitere sinnvolle Variante: Der Mieter verpfändet einen Bausparvertrag, der auf seinen
Namen läuft. Dafür kann er, auch während der Vertrag als Mietkaution dient, Bausparprämien
und sogar vermögenswirksame Leistungen bekommen. Wenn der Vermieter das Geld braucht,
kann die entsprechende Teilsumme gekündigt werden, der Vertrag läuft aber normal weiter.

Um solche gutverzinsten Vereinbarungen mit dem Vermieter zu treffen, sollten Mieter damit
argumentieren, dass die Gewinne auch für den Vermieter interessant sind, da sie die
Sicherheit erhöhen. Zudem kann der Vermieter über
Tagesgeldkonten
auch täglich verfügen.
Am besten legt man als Mieter die Kaution selbst höher verzinslich an und verpfändet das
entsprechende Konto an den Vermieter. Zur Zustimmung verpflichtet ist der Vermieter aber
nicht.


Rückzahlung der Kaution
 
Der Vermieter muss die Kaution nicht gleich nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. 
Generell wird  dem Vermieter eine gewisse Zeit gelassen, seine etwaigen Gegenansprüche
zu beziffern (Überlegungsfrist). Welcher Zeitraum dazu benötigt wird, ist bei den Mietgerichten
umstritten.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist die Dauer der Überlegungsfrist
einzelfallabhängig. Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung kann sofort fällig werden, wenn
feststeht, dass zwischen den Parteien alles geklärt ist und der Vermieter nur eine kurze Frist
braucht, um festzustellen, was gezahlt werden muss. Er kann aber auch mehr als sechs
Monate betragen, etwa wenn die Schäden an der Wohnung erheblich sind, mit Sicherheit
noch Nebenkostenrechnungen offen stehen und die Abrechnung einige Monate dauert. Die
lokalen Gerichte räumen dem Vermieter in der Regel eine Rückzahlungsfrist zwischen zwei und
sechs Monaten (selten länger) ein.

Der Vermieter muss die Kaution in voller Höhe zurückzahlen, wenn sämtliche Ansprüche aus
dem Mietvertrag erfüllt sind. Anderenfalls darf er die Kaution zur Deckung seiner Ansprüche
heranziehen und den restlichen Anteil an den Mieter auszahlen. Der Vermieter kann die
Kaution insbesondere für noch offenstehende Miete, ausstehende Nebenkosten und zu
Recht geforderte Reparaturkosten verwenden.

 
 
Aufrechnung der Kaution

Unzulässig ist das "Abwohnen" der Kaution, d.h. Mieter können nicht schon vor dem regulären
Vertragsende die Zahlungen einstellen und die fehlende Miete mit der Kaution verrechnen.
Die Mietkaution dient in erster Linie zur Sicherung von Ansprüchen und nur in zweiter Linie
zu deren Erfüllung. Wird die Kaution abgewohnt, verliert der Vermieter diese Sicherheit für
andere Ansprüche, z.B. wegen Beschädigung der Wohnung. Außerdem hat er das Recht auf
sofortige Zahlung der Miete. Auf die Kaution kann er aber erst zurück greifen, wenn das
Mietverhältnis schon beendet ist, also drei Monate zu spät. Deshalb können Mieter, die ihre
Kaution "abwohnen", zu sofortiger Zahlung der Mietrückstände verurteilt werden.
 
 
Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter wechselt?
 
Nach § 566a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haftet der Erwerber eines Mietgrundstücks
für die Kaution unabhängig davon, ob ihm die Kaution vom vorherigen Vermieter ausgehändigt
wurde oder nicht. Der vorherige Vermieter ist dennoch weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet,
wenn der Erwerber beim Auszug der Mieter/innen nicht zahlungsfähig ist.
 
 
Und wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
 
Wenn der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist die Mietkaution nicht auszahlt, dann
sollte der Mieter ihn schriftlich mahnen und eine Zahlungsfrist setzen. Üblich hierbei sind
10 bis 14 Tage. Erfolgt nach wiederholter Aufforderung keine Auszahlung der Mietkaution,
 sollte man sich bei einem örtlichen Mieterverein Hilfe holen. Dafür ist aber eine Mitgliedschaft
Voraussetzung. Der Beitrag liegt zwischen 40 und 60 Euro im Jahr.

Zusammen mit den Beratern vom Mieterverein wird in der Regel ein weiteres Schreiben mit
einer Zahlungsaufforderung an den Vermieter aufgesetzt. Ignoriert der Vermieter dieses
wieder, erfolgt ein Mahnbescheid und der Mieter muss die Kaution gerichtlich einklagen.
Bleibt nur noch der gerichtliche Weg, sollte man rechtschutzversichert sein. Doch hierbei ist
zu beachten, dass eine Rechtschutzpolice erst drei Monate nach Abschluss in Kraft tritt. Ist ein
Kautionsstreit von vornherein abzusehen, sollte man rechtzeitig, also mindestens 100 Tage
vor Ende des Mietverhältnisses, eine Versicherung abschließen. Auch die Mietervereine bieten Rechtsschutzversicherungen für Mietprozesse an.
 

Wie man Streitigkeiten vorbeugt
 
Wird eine Wohnung ohne Makel verlassen und die Mieten wurden alle bezahlt, muss der
Kautionsbetrag samt Zinsen innerhalb von maximal sechs Monaten vom Vermieter an den
Mieter ausgezahlt werden. Die Kaution kann nur noch in ganz bestimmten Fällen
zurückgehalten werden, z.B. wenn Um- und Einbauten rückgängig gemacht werden müssen,
der Teppich nach dem Auszug voller Flecken ist, die Türen mit Aufklebern tapeziert sind,
Monatsmieten ausstehen oder mit Nachzahlungen bei den Betriebskosten zu rechnen ist.

Der Mieter kann jedoch mit einer Reihe von Vorkehrungen dafür sorgen, dass er sein Geld
selbst bei Streitigkeiten irgendwann zurückerhält. Mieter sollten keine Kautionszahlung leisten,
ohne Quittung vom Vermieter zu erhalten. Diese sollte samt Bankbeleg an den Mietvertrag
geheftet werden. Beim Übergeben der Wohnung an Ort und Stelle sollte der Mieter auf eine
unterschriebene Kopie des Übernahmeprotokolls bestehen. Bei einem späteren Zusenden
könnten vorher nicht vorhandene Mängel überraschend auftauchen. Auch das Ablesen von
Wasser- und Stromzählern sowie der Heizungsverbrauch sollte nicht vergessen werden.

Besteht der Vermieter noch auf eine ausstehende Betriebskostenabrechnung, ist das
rechtmäßig, wenn in der Vergangenheit immer Nachzahlungen geleistet werden mussten.
Der Vermieter darf dann die Kaution auch über die sechs Monate hinaus einbehalten. Hierbei
kann er nur einen Teil und nicht die gesamte Kaution einbehalten. Der einzubehaltende Anteil
darf nicht höher sein, als die vom Mieter in drei bis vier Monaten geleisteten Vorauszahlungen
für die Nebenkosten (zzgl. Sicherheitszuschlag). Diesen Anteil kann der Vermieter solange
einbehalten bis die Betriebskosten abgerechnet und seine Ansprüche befriedigt wurden.

Einige Vermieter versuchen dennoch, die Kaution ohne einen offensichtlichen Grund
einzubehalten. Deshalb sollte man die Wohnung vor dem Auszug so gut wie möglich säubern
und notwendige Reparaturarbeiten, sofern laut Mietvertrag eine Verpflichtung dazu besteht,
durchführen. Eine normale Abnutzung der Wohnung (z.B. des Teppichbodens oder der Wände)
wird nicht als Schaden angesehen. Entdeckt der Vermieter nach der Wohnungsübergabe etwa
große Brandlöcher im Fußboden, darf er für deren Reparatur die Kaution kürzen. Behält der
Vermieter dafür einen Teil der Kaution ein, muss er dem Mieter Belege für die entsprechenden
Reparaturkosten vorweisen. Allerdings verjähren alle Ansprüche des Vermieters nach sechs
Monaten.

 

Fazit: Kein Geld durch die falsche Anlageform verschenken
 
Die meisten Mieter verschenken viel Geld, wenn sie bei Abschluss des Mietvertrages ihrem
Vermieter die Kaution überweisen oder bar übergeben. Die Kaution muss zinsgünstig angelegt
werden und der sich daraus ergebene Zinserlös steht dem Mieter zu. Dabei muss der Vermieter
dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit
dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird. Das heißt aber nicht, dass die
Mietkaution unbedingt auf einem Sparbuch mit niedrigen Zinsen angelegt werden muss.

Laut Gesetz stehen Vermieter und Mieter auch andere höher verzinsliche Anlageformen zur
Verfügung, auch wenn schon ein Mietkautionskonto besteht. Wer versäumt hat, gleich zu Beginn
eines Mietvertrages die Mietkaution auf ein höher verzinsliches Konto anzulegen oder anlegen
zu lassen, sollte versuchen mit seinem Vermieter eine neue Vereinbarung zu finden. Zusätzlich
sollte bei einem Abschluss eines Mietkautionskontos immer darauf geachtet werden, dass dieses
zusammen von Vermieter und Mieter eingerichtet wird. Der Vermieter hat dann keine Möglichkeit,
ohne Wissen des Mieters über das Geld zu verfügen.

Leider gibt es auch immer wieder Fälle, bei denen der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt.
Hierbei ist zu beachten, dass das Datum der Fälligkeit der Kautionsrückzahlung immer eine
Frage des Einzelfalls ist und dass der Zeitraum zwischen Vertragsende und Kautionsabrechnung
durchaus mehr als sechs Monate betragen kann. Behält der Vermieter nach Ablauf der
Überlegungsfrist ohne ersichtlichen Grund die Kaution zurück, sollte eine schriftliche Mahnung
zur Zahlungsaufforderung mit einer Fristsetzung zwischen 10 und 14 Tagen durch den Mieter
erfolgen. Andernfalls bleibt nur noch der Weg zu einem Mieterverein oder letztendlich der Gang
vor Gericht.